الاستثمار والتقييم: حزمة المراجعة المكثفة

أوراق القوانين، وأهم خطوات الحل لكل موضوع، و8 مسألة تدريبية، مع الحلول الكاملة في الخلف.

مسائل جديدة العودة إلى المقرّر

في نافذة الطباعة اختر «حفظ بصيغة PDF» لحفظ نسخة على جهازك.

1القوانين وطرق الحل

القيمة الزمنية للنقود

القيمة المستقبلية: FV = PV·(1 + i)ⁿ
القيمة الحالية: PV = FV/(1 + i)ⁿ
عدة فترات في السنة: i = r/m, N = m·n
الدفعات، القيمة الحالية: PV = PMT·[1 − (1 + i)⁻ⁿ]/i
الدفعات، القيمة المستقبلية: FV = PMT·[(1 + i)ⁿ − 1]/i

الطريقة

ارسم خطًا زمنيًا يضمّ كل تدفق نقدي وتوقيته.
طابق المعدل مع الفترة: معدل شهري للدفعات الشهرية.
استخدم FV = PV·(1 + i)ⁿ للمبالغ المفردة وصيغ الدفعات المتساوية (الأقساط) للدفعات المتساوية.
تحقّق من إشارة الإجابة ومن رتبة مقدارها.

تسعير السندات وعائدها

سعر السند: P = C·(1 − (1 + y)⁻ⁿ)/y + F/(1 + y)ⁿ
نصف سنوي: C/2 و y/2 و 2n فترة
العائد الجاري: C/P
السعر والعائد: العائد يرتفع ← السعر ينخفض

الطريقة

أوجد الكوبون لكل فترة والعائد لكل فترة.
السعر = القيمة الحالية للكوبونات (دفعات متساوية) + القيمة الحالية للقيمة الاسمية.
للكوبونات نصف السنوية استخدم نصف الكوبون ونصف العائد وضعف عدد الفترات.
تحقّق: إذا كان العائد أعلى من معدل الكوبون، فالسعر أقل من القيمة الاسمية.

CAPM و WACC

CAPM: r_e = r_f + β·(r_m − r_f)
WACC: E/V·r_e + D/V·r_d·(1 − T)
قيمة الشركة: V = E + D

NPV و IRR

صافي القيمة الحالية: NPV = −C₀ + Σ CF_t/(1 + r)^t
تدفقات نقدية متساوية: NPV = −C₀ + CF·[1 − (1 + r)⁻ⁿ]/r
معدل العائد الداخلي: قيمة r التي يكون عندها NPV = 0
القرار: اقبل عندما NPV > 0 (أو IRR > العائد المطلوب)

الطريقة

اذكر كل التدفقات النقدية مع سنواتها؛ الاستثمار في السنة 0 سالب.
اخصم كل تدفق نقدي: CF_t/(1 + r)^t.
اجمعها لتحصل على NPV. القيمة الموجبة تعني أن المشروع يحقّق أكثر من r.
لإيجاد IRR، أوجد المعدل الذي يجعل NPV صفرًا بالتجربة أو بالاستيفاء.

2مسائل تدريبية

1.القيمة الزمنية للنقودمتوسطة

يُتوقَّع أن يدرّ عقار إيجارًا صافيًا قدره €5 000 في السنة القادمة. ويُتوقَّع أن ينمو الإيجار بنسبة 1% سنويًا إلى الأبد. العائد المطلوب 4% سنويًا. أوجد قيمة العقار PV اليوم.

C₁ = €5 000g = 1%r = 4%

PV = €

2.القيمة الزمنية للنقودصعبة

تدّخر €100 في نهاية كل شهر لمدة 24 سنوات. يدفع الحساب 6% سنويًا تُركَّب شهريًا. كم ستدّخر في النهاية؟ أوجد FV.

A = €1006% / 12N = 288

FV = €

3.تسعير السندات وعائدهامتوسطة

سند قيمته الاسمية €1 000 يدفع كوبونًا سنويًا بنسبة 4,5% على دفعتين نصف سنويتين ويستحق بعد 12 سنوات. العائد حتى الاستحقاق 4% سنويًا. أوجد سعر السند P.

F = €1 000الكوبون = 4,5%YTM = 4%n = 12

P = €

4.تسعير السندات وعائدهاصعبة

سند قيمته الاسمية €1 000 وكوبونه السنوي 5% يستحق بعد 10 سنوات ويُباع بسعر €890. أوجد عائده حتى الاستحقاق YTM بالنسبة المئوية.

F = €1 000الكوبون = 5%n = 10P = €890

YTM = %

5.CAPM و WACCمتوسطة

لدى شركة حقوق ملكية قيمتها €6 000 000 وديون قيمتها €5 000 000. تكلفة حقوق الملكية 10%، وتكلفة الدين قبل الضريبة 3%، ومعدل الضريبة 28%. أوجد WACC.

E = €6 000 000D = €5 000 000r_e = 10%r_d = 3%T = 28%

WACC = %

6.CAPM و WACCصعبة

لدى شركة حقوق ملكية قيمتها السوقية €8 000 000 وتكلفة حقوق ملكية 12%. يتكوّن دينها من 4 000 سندًا (القيمة الاسمية €1 000، الكوبون السنوي 4%، 12 سنوات حتى الاستحقاق) يُتداول كلٌّ منها بسعر €911. معدّل الضريبة 30%. أوجد WACC، مستخدمًا العائد حتى الاستحقاق للسندات كتكلفة الدين قبل الضريبة.

E = €8 000 000r_e = 12%السندات: 4 000 × €911الكوبون = 4%n = 12T = 30%

WACC = %

7.NPV و IRRمتوسطة

استثمار قدره €45 000 يعطي التدفقات النقدية التالية في نهاية السنوات من 1 إلى 3: €17 000, €10 000, €22 000. تكلفة رأس المال 12%. أوجد صافي القيمة الحالية NPV.

r = 12%CF₀ = −45 000CF₁ = 17 000CF₂ = 10 000CF₃ = 22 000

NPV = €

8.NPV و IRRصعبة

تبلغ تكلفة مشروع €50 000 ويعود بـ €35 500, €25 500 في نهاية السنوات من 1 إلى 2. أوجد معدل العائد الداخلي IRR بالنسبة المئوية.

CF₀ = −50 000CF₁ = 35 500CF₂ = 25 500

IRR = %

3المحاليل

1.القيمة الزمنية للنقود

الإجابة: PV = 166667 €

القيمة الزمنية للنقود: المال اليوم أثمن من المبلغ نفسه لاحقًا، لأنه يستطيع أن يكسب فائدة. بمعدل فائدة i لكل فترة، ينمو المبلغ وفق FV = PV·(1 + i)ⁿ. تُقيَّم سلسلة الدفعات المتساوية (الدفعات السنوية) بجمع كل دفعة، ومن هنا تأتي صيغ الدفعات.

الدفعات الدائمة النامية

PV = C₁/(r − g) = 5 000/(0,04 − 0,01) = 5 000/0,03 = €166 666,67

الإجابة

PV = €166 666,67

2.القيمة الزمنية للنقود

الإجابة: FV = 64112 €

المعدل الشهري وعدد الإيداعات

i = 0,06/12 = 0,005

N = 12·24 = 288

القيمة المستقبلية للإيداعات

FV = A·((1 + i)^N − 1)/i = 100·(4,206 − 1)/0,005 = €64 111,58

الإجابة

FV = €64 111,58

دفعتَ بنفسك €28 800؛ والباقي فائدة.

3.تسعير السندات وعائدها

الإجابة: P = 1047 €

تسعير السندات: سعر السند هو القيمة الحالية لتدفقاته النقدية مخصومةً بالعائد حتى الاستحقاق (YTM): تشكّل الكوبونات دفعات منتظمة (annuity) وتُسدَّد القيمة الاسمية عند الاستحقاق. P = C·(1 − (1 + y)⁻ⁿ)/y + F/(1 + y)ⁿ. عندما يكون العائد أعلى من معدل الكوبون يُتداول السند بأقل من قيمته الاسمية، والعكس صحيح.

لكل فترة

C = €22,50, i = 0,02, N = 24

القيمة الحالية للكوبونات

€22,50·(1 − 0,6217)/0,02 = €425,56

القيمة الحالية للقيمة الاسمية

€1 000·0,6217 = €621,72

السعر

P = €1 047,28

الإجابة

P = €1 047,28

العائد أقل من معدل الكوبون، لذا يُباع السند بعلاوة.

4.تسعير السندات وعائدها

الإجابة: YTM = 6,532 %

معادلة العائد

€890 = €50·(1 − (1 + y)⁻¹⁰)/y + €1 000/(1 + y)¹⁰

الحل العددي

P(6%) = €926,40, P(7%) = €859,53

YTM = 6,532%

الإجابة

YTM = 6,532%

5.CAPM و WACC

الإجابة: WACC = 6,436 %

تكلفة رأس المال: يعطي CAPM العائد الذي يطلبه المساهمون: r_e = r_f + β·(r_m − r_f). ويمزج المتوسط المرجّح لتكلفة رأس المال حقوق الملكية والدين بحسب قيمهما السوقية: WACC = E/V·r_e + D/V·r_d·(1 − T)، حيث V = E + D. الفائدة قابلة للخصم من الضريبة، ومن هنا العامل (1 − T).

الأوزان

V = €11 000 000, E/V = 0,5455, D/V = 0,4545

WACC

WACC = 0,5455·10% + 0,4545·3%·(1 − 0,28) = 6,436%

الإجابة

WACC = 6,436%

6.CAPM و WACC

الإجابة: WACC = 9,341 %

تكلفة الدين (YTM)

911 = 40·(1 − (1 + y)⁻¹²)/y + 1000/(1 + y)¹²

y = 5,004%

القيم السوقية

D = 4 000·€911 = €3 644 000

V = €11 644 000, E/V = 0,687, D/V = 0,313

WACC

WACC = 0,687·12% + 0,313·5,004%·(1 − 0,3) = 9,341%

الإجابة

WACC = 9,341%

7.NPV و IRR

الإجابة: NPV = −6190 €

صافي القيمة الحالية: اخصم كل تدفق نقدي إلى اليوم بمعدل العائد المطلوب r، ثم اجمعها: NPV = Σ CFₜ/(1 + r)ᵗ. المشروع الذي NPV > 0 يكسب أكثر من r ويضيف قيمة. معدل العائد الداخلي (IRR) هو المعدل الذي يجعل NPV = 0.

القيمة الحالية لكل تدفق نقدي

CF₀ = −45 000

CF₁/(1 + 0,12)¹ = 17 000/1,12 = 15 178,57

CF₂/(1 + 0,12)² = 10 000/1,254 = 7 971,94

CF₃/(1 + 0,12)³ = 22 000/1,405 = 15 659,17

اجمعها

NPV = €−6 190,32

الإجابة

NPV = €−6 190,32

NPV سالبة، لذا يكسب المشروع أقل من العائد المطلوب.

8.NPV و IRR

الإجابة: IRR = 15,25 %

احصر IRR بين قيمتين

تنخفض NPV كلما ارتفع المعدل، لذا يقع IRR بين معدل يعطي NPV موجبة ومعدل يعطي NPV سالبة.

NPV(15%) = 151,23

NPV(20%) = −2 708,33

ضيّق النطاق

يعطي الاستكمال الخطي تقديرًا أوليًا؛ وتكراره (أو دالة IRR في الآلة الحاسبة) يعطي المعدل الدقيق.

IRR ≈ 15 + 5·151,23/(151,23 − (−2 708,33)) = 15,26%

بالضبط: NPV(15,25%) = 0 → IRR = 15,25%

الإجابة

IRR = 15,25%

ExamProblems · examproblems.com/courses/investments-and-valuation